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はじめての家作りではまず何をする?

はじめての家作り、素人施主がまったく何も知識がない状態で、
「家を建てるぞ!」と思ったら、最初に何をするべきか。
最初はポイントだけ書いてみます。

  ×展示場に行く。
  ×知り合いに相談する。
  △本やネットで調べる。


これは、"最初に"やっちゃだめです。理由は長くなるので別に書きますね。
(本やネットは情報量が多すぎて、情報の海で流されて遭難するからw)
⇒別に書きました


そして、何をするか…の前にやってはいけないこと3か条。

×ビルダーさん主導で話を進めない。
  建築計画・資金計画を立てさせない。契約を急がない!

×「子供が入学するから」「転校、転園はかわいそう」「控除の関係で年末までに」
  とかで建築期限を決めない。
  納期の短縮を無理に言わない。(業者の都合での延長は除いて)

×本やネットに書いてある事、ビルダーさんの言う事を鵜呑みにしない。
  (本は教科書ではなくて、パンフレット(広告媒体))
  「営業:ここまでならがんばれば計画的に返済できます!」⇒できないこともある


じゃあ、何をすれば良いんだよ!という感じですが、
ウキウキわくわくする心を抑えつつ(笑)、最初にする事は・・・


(1)ローンを組んでどれくらいの金額を支払えるのか把握する。
「契約時、家と土地にかけられる金額=ローン金額+頭金-500万円」くらいが目安か。

(2)土地に振り分ける金額を考える。近隣相場から大体の広さが出てくる。

(3)大体の坪単価を目処に、機能優先か、広さ・間取り優先かを考えて
  突撃するビルダーを絞る。


この3つくらいかなと思います。
素敵なキッチン、高性能AVやカワイイ家具、ムーディな照明?そんなのあとあと!!
営業の感じが良かったぁ?営業が家を建てるわけじゃありません。

すくなくとも(1)を考えずに突撃したらろくな事にはなりませんので!


「素人のたわごとよ。見るに耐えぬわ!」という人はここまでで終了(笑)。
↓の続きは長々と説明してます。





(1)ローンを組んでどれくらいの金額を支払えるのか把握する。
「契約時、家と土地にかけられる金額=ローン金額+頭金-500万円」くらいが目安か。

これを漠然と考えてて、「うーん。大体2000万くらいかな~」なんて、展示場で
営業さんに言おうものなら、「ローンは年収の35%で○×○△」とあっという間に
妙な計算をされてしまいます。

一般的には、ローンの支払いを年収の20%までにとどめると良いとの事。
年収500万円の人は100万円/年、月々8.3万円均等払い。
でも、それで借りれる額は、3%フラット35年なら2100万円ちょいです。
土地込みでこの金額はかなり厳しいですね。

統計を取ると、35年固定ローンを組んで購入する家+土地の金額はだいたい、
年収の5倍~6倍という数字。ならば、上記でいうと2500~3000万円みたいです。
でも、全国平均の金額は、3,800万円代なんですよねー。(都会は4,500万)
40代で家を建てるから(年収が高いから)なんですかね?


「でも、30代で家を建てた同僚は、普通にハウスメーカーで建ててるけど…
なんで?」・・・展示場でローン計算してもらってみるとわかりますが、
たいてい3年固定とかで計算してくれます。つまり、金利が1%とかで計算。
そうすると、2100⇒2950万円とかになるんですよ。1%が35年間続く計算で。
これに頭金を親に出してもらって、500万もあればバッチリです。カモカモ。

じゃあ、返済の途中、3年後に金利が上がったらどうなるか。
  2%の場合、8.3万円⇒9.7万円(年収の23.2%)
  3%の場合、8.3万円⇒11万円(年収の26.6%)

になります。・・・なります?(計算に自信ない(笑))
まあ、3年後に年収が665万円になってれば良いだけの事ですけどね!


また、別パターンとして、「年収の35%までなら贅沢しなけりゃ大丈夫」とか言って
3700万円(35年固定)のローンまでOK!というビルダーさんもいます。
追加費用や諸経費は頭金(300~500万)をあてにしてです。・・・死にますね。
(さすがにこの場合は、3年固定では計算しても、銀行の審査を通らないと思いますので、
5000万円までOK!とは言わないとは思いますけど。)
まあ、この場合は、お子さんの私立進学や塾はあきらめてください。車は中古の軽で。
旦那さんの月の小遣いは1万円以下ですね。(極端?)


考えるのが面倒な人は、
ファイナンシャルプランナー、ライフプランナーに
相談しましょう!

それが確実で近道です。間違ってもハウスメーカーに相談しないように!



(2)土地に振り分ける金額を考える。近隣相場から大体の広さが出てくる。

これは、単に住宅の方にどれだけ金額をかけられるかを出すためです。
じゃあ、住宅から考えれば良いのかというと、大抵は土地選びから入ると
思うので、こっちが正しいでしょう。
人によっては(2)と(3)の繰り返し(ループ)に入るかもしれません。
土地の広さがある程度わかると、上に乗せる住宅の構成も大体決まります。
(平屋か二階建てか、庭や駐車場は?など。)

土地の選び方はこちらの記事なんてどう?⇒土地選びについて 


(3)大体の坪単価を目処に、機能優先か、広さ・間取り優先かを考えて
  突撃するビルダーを絞る。


ざっくり坪単価(土地含まず)で分類すると、30~40坪二階建ての平均的な規模で
 坪単価100万円・・・大手メーカーの高級仕様。
              地元工務店でやりたい放題。地下室とか作ったり?
 坪単価80万円・・・大手メーカーで普通に、ちょっと良い仕様・設備を入れたりする。
             地元の工務店で贅沢な仕様でつくる。
             ○○断熱工法、○○換気工法、耐震○○工法とかの機能性住宅。
 坪単価60万円・・・地元の普通の工務店、ローコスト系で仕様グレードUpする
 坪単価40万円・・・ローコスト系のハウスメーカー、工務店。
 坪単価30万円以下・・・DIY、ハーフビルドをがんばろう!


これくらいが目安なんじゃないですかね。
大手メーカーとは、セ○スイ、ダ○ワ、ミ○ワ、とかそんな感じです。
ローコスト系は、タ○ホーム、ア○ュラホームとかそんな感じのところ。

ここで言う坪単価は、CMで見る25.8万円!とかではなくて、もう何もかも
コミコミの、後は住むだけの状態のことです。
何事にもバラツキはあるので、あくまで目安ですよ。
ちなみに、我が家は上記で言うと60万円のところになります。

25.8万円とかで宣伝してるところで、普通に住めるようにオプション工事を選んで
いくと、坪単価40万円くらいになるっていいますからね。
その辺のビルダー批判?は、詳しく書いてあるブログ、本があるので、省きます。


いくつかお目当てのビルダーがあって、指定の場合は、上記をふまえて、
家の大きさを計算してはどうでしょうか。

(例)
ローン2100万+頭金500万-500万-土地900万=家に使えるお金1200万円
よって、ローコスト系で30坪程度の家が無理をしないおうちとなります。

土地がある場合は、2100万円で、工務店で充分なお家が建ちますね。


※の500万円は、諸経費プラス、地盤が悪かったときは改良費用、または、外構、
ローン契約後、最初の仕様から変更、追加して発生した費用などの対策です。
(ビルダーによってはウン百万円とかになるという話ですし。用心は必要。)
新しい家電、1ランク上の窓サッシ、床暖房、ウッドデッキ、素敵キッチンなどの
こだわりの一品費用にしても。心のオアシス(笑)。


注:本当は家族構成や住まい方などで部屋の構成や間取りを
  検討して、家の仕様を考えた方が良いと思うのですが、ほら。
   先に本を読んじゃって、「絶対外断熱じゃないと!」とか、
  「換気システムが無いと壁内結露が~!」とかこだわる人も
  いると思うので。
   どんなグレードにするのも本人の自由ですので。



間取りなんかはこちらの記事をば・・・
   ┣間取りを考える1  …まだ具体的に考えてないときに見ると吉。
   ┣間取りを考える2  …2階建ての参考例を考えてみる。
   ┣平屋vs2階建て   …それぞれのメリットデメリットを比較してみました。
   ┣北側にリビングがあって何が悪い! …固定概念は捨て去るべき。
   ┣耐震強度を考える  …当たり前だが広々リビングは耐震性では不利。
   ┣間取りは自分たちでも考える …全部人任せだと後悔するかもよ。
   ┗採風と風向き    …決まる前にこういう便利なサイトを活用するべし。




もう家を建てちゃってるのに、ここまで読んでくれた、かなり家作りが
好きな人(マニアw)は、
「そうかぁ?もう少しローンの額多いケド何とかなってるよ?」と、いう人も多いかもしれません。
これは、あくまで「多少アクシデントがあっても大丈夫な範囲で」の事ですから。



本日の結論
「本やネットに書いてある事、ビルダーさんの言う事を
鵜呑みにしない」
(笑)
自分なりに考えてみてください。

一応、インデックスページとかも参考にしてね。こちら











・・・私?
景気の悪化で給料が下がって超アセってますが何か?(笑)


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ついつい読んで電卓叩いてしまった(爆)
我が家、ボーナス払いないのでボーナスそのものがないとして計算すると・・・なんと28%でした(笑)
外食とレジャーにお金が行かないので生活に問題なしらしいですi-239
[ 2009/04/17 07:15 ] [ 編集 ]

こんばんは!!!
わが家の一番最初にしたことは『展示場に行く』でした…
でもお陰で何をすべきなのかが分かったのでそれから4年間ひたすら勉強と貯金を励んでました
[ 2009/04/17 20:11 ] [ 編集 ]

亨珈さんへ

亨珈さんこんにちは。
ボーナス無しで計算すると?というのが勘違いでなければ、
ウチも同じぐらいになります。
でも、ボーナスで色々補填しているので、生活に支障有りです(笑)
[ 2009/04/18 00:08 ] [ 編集 ]

ノリスケさんへ

ノリスケさんこんにちは!
ノリスケさんのような意志が強くて、他人の甘言にもぶれない人や、
私のように人の言うことを素直に聞かないひねくれ者は展示場に
行っても大丈夫です(笑)。
普通の人はそこから4年間も耐えられないんじゃないですかね。(笑)
[ 2009/04/18 00:09 ] [ 編集 ]

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