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住宅ローンの金利に関して

固定金利(3,5,10年とか)を選択した(しようとしている)人。

銀行によってはこんなキャンペーンしてるところがあると思います。

(例)
(1)3年固定:1.5% 3年以降は弊社基準金利より-1.0%
(2)3年固定:1.3% 3年以降は弊社基準金利より-0.5%
              (※数値は例なので適当ですよ)

これってどっちがお得と思いますか?長い目で見たら(1)の方が
お得な気がしますよね。
35年ローンだったら、残りは32年あるんだし。

でも知らなかったんですけど、これ、(2)の方がお得らしいです。




例のようなキャンペーンしてる所って、大抵その銀行の店頭表示金利と
いうのが、ネットで調べる金利の低い銀行より高めに設定されてます。
例えば3年固定がネットでは1.3%位の時に、店頭表示金利が3.0%くらい。
それで特典で-1.0%しても、3年固定で2.0%とかになったり。
なので、最初に3年間1.5%で契約してても、3年後には世間の金利が
全く変動していない状態でも2.0%になり、一気に月々の支払額が
増えます。

そういう区切り案内って、大抵郵送されてくるのではないでしょうか。
「今の金利で計算すると、変動金利で1.7%、3年で2.0%、5年で2.2%…です」
「固定にするなら手続きが必要なので連絡ください。連絡ない場合は
自動で変動金利になります」

といった感じで。

仕方ないので3年固定よりも金利が少しマシな変動金利に移すか?
手続き要らないらしいし。…(1)の場合はそういうことを考えそうです。

上の(2)の場合は
「今の金利で計算すると、変動金利で2.2%、3年で2.5%、5年で2.7%…」
いくら何でもネットでは3年固定1.3%の時に2.5%はあんまりです。
でも、他銀行に借り換えをするにも手持ちの借り換え費用が用意
できません。
(最低でも30万円くらい、条件に寄っては手数料や保証料もかかるかも)

泣き寝入りか?(1)の方がやっぱりマシか?
と、思いがちですが、そうでも無さそうです。

(1)の場合も(2)の場合も、担当の人にこう言うと良いそうです。
「金利が上がるので、このままでは借り換えの方がお得になるので
借り換えるしかなくなるかも。何とかなりませんか?」


契約するときにはあれだけ物々しく審査したりするので、そんな
簡単に金利なんて変更(=値引き)出来そうな感じじゃないと思いがちですが、
そうでもないです。実は簡単に金利を(表示金利より)下げてくれます。

例の「新規契約、借り換えキャンペーン」というのですが、実は年中
実施されてると思います。そうしないと、他の銀行とギャップがありすぎる
から、誰も契約しなくなりますし。
(キャンペーンをやめるときは、基準金利をキャンペーン同等に下げるとき。)
この、キャンペーンの金利までは、サクッと下げてくれるんですよね。

延滞とかしてるとどうか判りませんが、普通にローンをキチンと払ってる
ならば、上司に相談…なんてのも無く下げちゃいます。
(手続きまでには社内で審査をするとは思いますが。)
キチンとローンを支払っている顧客をむざむざ他行へ渡す訳にはいきません
からね。


ポイントは借り手側から持ちかけないと下がらない所です。
借り手がなにも言わなかったら儲けモンという「アコギな商売」
なのでしょうか?
…正直よくわかりません。何か理由があるのかも知れません。


とにかくそういう理由で、結局固定金利の更新タイミング毎にキャンペーンで
対応してくれるのであれば、

 (1)3年固定:1.5% 3年以降は弊社基準金利より-1.0%
 (2)3年固定:1.3% 3年以降は弊社基準金利より-0.5%

この例では3年目以降は考えなくても良いので、単に金利の低い(2)が得です。

まあ、35年固定がよいのか、3年固定がよいのか、変動金利がよいのか、
その辺は今後の情勢次第なのでわかりませんが、上記(1)(2)は(2)でOKと
いう結論は変わらなさそうです。
(2)がつぶれそうとか言うのは除いて。

今日の結論
「相談するのはタダなんだから相談してみよう。」

某大手ハウスメーカーで建てると、銀行が優遇するというのもあるそうですね。
そういうのも大手の利点ですね。(その分、家の値段に…)



では、

(3)3年固定:1.3% 3年以降は弊社基準金利より-1.0%
(4)3年固定:1.3% 3年以降は弊社基準金利より-1.5%

これはどちらが良いか?
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金利の怖さ

地元・ネットを含め銀行を大分検討しましたが
初期の金利の低さより、その後の変動のあやふやさ、固定時期の選択、借り換えの手間を考えると一歩が出ませんでした。
(それ以外にも、連帯債務や元金均等の有無も影響していますが・・・)
そこでやや金利は高く設定してあっても、今後の予想がつくフラット35にしました。しかも、一定の建築レベルをクリアーすると、10年間-1.0%!!
これは大きかったです。
私の知り合いで、工務店からどうしてもフラット35だけはやめてくれ、と言われた方があります。どうしてでしょう・・・?
[ 2010/06/11 16:27 ] [ 編集 ]

まるまる雪だるまさんへ

まるまる雪だるまさんこんにちは。
フラット35の是非はまあ、人それぞれだと思いますので良い悪いは無いのですが、
(どう変動するかなんてだれもわからないですし)

>工務店からどうしてもフラット35だけはやめてくれ
なんででしょうね?
 ・なんか知らんけど審査がいやだった
 ・金利が高いので支払いが過多となるのを心配して
 ・基準が家のためにならない基準が多くて家のためにならない
 ・基準を満たすために金額アップなんてかわいそう
 ・頭金を用意しないといけないので、追加費用を絞り出しにくい
 ・天下りの温床だから
 ・基準にあわせるのめんどくさい、儲けが少ない
とか適当に考えてみる…
(フラット35自体よくわかってませんw)
[ 2010/06/12 20:18 ] [ 編集 ]

金利って変えてもらえるものなのですね~

とにかく何でも言ってみる、駄目もとで!ということですね。
実際他行に行かれたら、残金の金利だけでなく預金も動いてしまうわけで銀行としては困るわけですが・・・銀行の金利、変えてもらえるって知り驚きました。

ちなみに知り合いのフラット35拒否事件(事件か?)ですが、
表向きは銀行より余計な費用がかかることを挙げていたそうです。
金利も高いし、基準をクリアーするための審査費も必要。
ですが、裏ではフラット35の基準に合わせる施工が面倒、審査のための書類が多くてその手間が割に合わない、という自分本位の理由だったようです。

ちなみに(3)(4)の結果がすご~く気になってます!
旦那には考えてみろ、と言われましたが・・・。(自分は考えてないくせに)
[ 2010/06/13 15:50 ] [ 編集 ]

まるまる雪だるまさんへ

理不尽なことばかり言うクレーマーになっては困りますが、聞いてみるのも
よさそうです。聞いて良いものかどうかは最近ならネットに大抵書いて
ありますしね!
(聞くことを思いつくかどうかが大事ですね-。)

>フラット35の基準に合わせる施工が面倒、審査のための…

もし、そんな理由で提案する工務店だったら、その他の施工部分も自分が
やりたくない工事(修正)などは、なんだかんだそれっぽい理由つけて
断ってきそうであんまり良い印象無いですね。
「基準に合わせる施工が値段upの割に家や施主のためにはならない」
などの理由ならばまだ良いんですが…

(3)(4)の結果は、考えられてるとおり、たぶん判断がつきません(笑)
(4)が、阿漕な銀行であるか、堅実な破綻しにくい銀行なのか、これだけ
ではわかりにくいですしね。
正解があるわけではなく、そういうことを契約の時に考えていくことが
大切だという内容で(笑)
[ 2010/06/13 18:43 ] [ 編集 ]

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